Наконец, участок найден: он понравился и Вам, и Вашим близким, и на семейном совете Вы решили – “Берем!”
Понятно, что теперь, помимо радостного возбуждения, Вас охватывают некоторые опасения в самой процедуре сделки с недвижимостью. В своей жизни человек достаточно редко сталкивается с подобными покупками, поэтому, не имея опыта и знаний в этой области, но зато хорошо помня “страшные истории” из СМИ, форумов и рассказов знакомых своих знакомых, начинает волноваться.
Волнение № 1. А существует ли участок на самом деле?
Попросите у риэлтора кадастровый паспорт на участок. Кадастровый паспорт – это документ, в котором отражены все характеристики определенного земельного участка: его местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, возможные обременения, схема границ, координаты поворотных точек границ в государственной системе.
Кадастровый номер – это оригинальный номер участка, он принадлежит данному участку до тех пор, пока участок не изменит своих границ (при разделении или объединении). По кадастровому номеру участка его можно найти на местности с помощью GPS и портала Росреестра:
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Покупая участок у крупной риэлторской компании можно быть достаточно спокойным: дорожа своей репутацией, Продавец в договоре купли- продажи прописывает гарантию юридической чистоты участка.
Волнение № 2. А вдруг этот участок продадут одновременно нескольким людям?
Риэлтор обязан предоставить Вам свидетельство о праве собственности Продавца на участок, в котором отражены полные денные по субъекту права, местонахождение, площадь и кадастровый номер участка (обязательно сверьте эти данные с данными в кадастровом паспорте!), существующие обременения (обратите внимание – не находится ли участок в ипотеке). Если Вы усомнились в “свежести” свидетельства, то можете либо сами на портале Росреестра, либо через риэлтора заказать выписку из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) недвижимого имущества. Имея на руках подтверждение о владельце участка в данный момент времени, Вы сверяетесь со свидетельством на ЗУ и паспортом Продавца, и смело идти на сделку.
В крупной риэлторской компании договор купли-продажи от имени Продавца обычно подписывает доверенное лицо. В этом случае, рекомендуем Вам проверить наличие и срок действия доверенности, а также наличие нотариального согласия супруги/супруга Продавца.
Волнение №3. Безналичная предоплата земельного участка.
Есть некоторое количество покупателей, которых волнует обязательная 100% наличная предоплата за земельный участок в момент подписания договора купли-продажи либо безналичная – по реквизитам Продавца после подписания. По старой советской привычке, Покупатель пытается “обезопасить” себя ДО момента перехода права собственности (то есть, Продавец получит деньги только после того, как Покупатель получит свидетельство о переходе права собственности). На самом деле, риск Продавца здесь больше чем риск Покупателя.
Если Вы покупаете участок у крупной риэлторской компании, то следует объективно оценить следующее: продавая участки десятками, имея в своем портфеле целые поселки на продажу, зачастую выступая в этих поселках девелопером – риэлторская компания САМА сделает все, чтобы сделка прошла максимально чисто и быстро. Задача такой компании – ПРОДАТЬ. Обманывать покупателей в ее случае – стратегически невыгодно.
Кроме того, существует определенная последовательность процесса сделки. Чтобы принять документы на регистрацию перехода права собственности, государственный регистратор должен удостовериться в их юридической силе, в частности: помимо подписанного договора купли-продажи, необходимо подписанные обеими сторонами акты приема-передачи и расчетов. Подписывая акт приема-передачи, Покупатель тем самым удостоверяет, что он видел покупаемую недвижимость и согласен с ее состоянием. Подписывая акт расчетов, Продавец удостоверяет, что оплата за недвижимость им получена полностью. Если денежные средства в этот момент лежат в ячейке, Продавец идет на риск, расписываясь за не полученные деньги.
Риск Покупателя сведен к минимуму, если предоплата осуществляется безналично через банк. В этом случае, на руках у Покупателя остается платежное поручение, заверенное банком, то есть – третьим – незаинтересованным, сторонним лицом в этой сделке. Такое платежное поручение является решающим документом для любого судебного разбирательства.
Если Вы расчитываетесь с Продавцом непосредственно перед подачей документов на переход права собственности, то у Покупателя остается на руках подписанный Продавцом акт расчетов.
Рекомендуем почитать: Федеральный закон № 122-ф3 от 21.07.1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Глава 3
