1. Кто обязан платить НДФЛ от продажи недвижимости.
Налог на доходы, полученные от продажи недвижимости на территории РФ, должны платить все физические лица, являющиеся налоговыми резидентами и нерезидентами РФ и владеющие объектом недвижимости менее минимального предельного срока владения.
Физические лица, которые находятся на территории РФ 183 дня и более в течение года, являются налоговыми резидентами (за некоторыми исключениями, см.ст. 207 НК РФ).
Соответственно, лица, находящиеся на территории РФ менее 183 дней в течение года, не являются налоговыми резидентами РФ. Как видно из определения, гражданство физического лица, в данном случае, не имеет значения.
2. Минимальный предельный срок владения недвижимостью -это срок владения объектом, по истечении которого физические лица освобождаются от уплаты налога при продаже недвижимости.
- Если право собственности получено до 2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года независимо от способа получения права собственности на недвижимость.
- Если право собственности получено после 1 января 2016 года, минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет за исключением объектов недвижимости, приобретенных по наследству, дарению от близких родственников, приватизации, ренты
3. Процентные ставки НДФЛ в 2016 году.
Для расчета налога применяется формула: НАЛОГ= НАЛОГОВАЯ БАЗА × ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА НДФЛ.
Для резидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 13%.
Для нерезидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 30%.
4. Налоговая база.
Налоговая база при продаже объекта недвижимости – это доход (часть дохода), полученный от продажи объекта недвижимости, подлежащий налогообложению.
Налоговый резидент РФ имеет право уменьшить налоговую базу (налогооблагаемый доход) вплоть до нуля на сумму налогового вычета или на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости.
– Если право собственности получено до 2016 года, налоговая база определяется по формуле:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ (при условии подачи заявления на налоговый вычет).
– Если право собственности получено в 2016 году, применяется следующий порядок:
Если цена объекта меньше 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, доходы (налоговая база) от продажи объекта считаются равными 70% от кадастровой стоимости:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ × 70% — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ (при условии подачи заявления на налоговый вычет).
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, или если цена объекта больше 70% от кадастровой стоимости, доходы считаются равными цене объекта недвижимости.
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ (при условии подачи заявления на налоговый вычет).
5. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости.
При продаже объекта (объектов) недвижимости можно уменьшить налоговую базу либо на один миллион рублей, либо на документально подтвержденную стоимость приобретения данной недвижимости, либо на сумму приобретенной в этом же налоговом периоде другой недвижимости – при условии подачи декларации в установленный срок с указанием дохода и расхода.
Налоговый вычет до 1 000 000 рублей можно получать только один раз в год независимо от количества проданных объектов недвижимости.
ВАЖНО: чтобы получить налоговый вычет, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах 3 НДФЛ до 30 апреля 2017 года и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
А до 15 июля 2017 года уплатить налог, если таковой все-таки будет. Ст 220, 217 НК РФ.
